Conflicten met huisbaas / verhuurder

Als student woon je wellicht op kamers of heb je plannen om op jezelf te gaan wonen. Je hoort regelmatig dat studenten een conflict hebben met de huisbaas, meestal over geld of achterstallig onderhoud. Lees hier alles over de meest voorkomende conflicten, de rechtsbijstandverzekering en kom erachter wat het huurrecht of de huurcommissie nou eigenlijk voor jou kan doen!

Rechtsbijstand nodig?

Heb je rechtsbijstand nodig bij conflict met je huisbaas? Bekijk dan onze top 5 van rechtsbijstandverzekeringen al vanaf €7,36 per maand!

Wat te doen bij een beginnend conflict?

Het kan voorkomen dat je onenigheid hebt met je huisbaas. Het liefst wil je de kamer behouden, dus hoe los je dit fatsoenlijk op?
Dit doe je verstandig door allereerst de volgende stappen te volgen:

  • Ga een gesprek aan met je huisbaas. Mocht dit niet lukken om een of andere reden dan kun je altijd nog een derde persoon inschakelen.
  • Vererger de situatie niet, probeer de situatie ‘levendig’ te houden. Houd de eer aan jezelf en blijf zakelijk en correct.
  • Heb je juridisch advies nodig? Dan kan je gratis advies vragen bij een juridisch loket. Ook heb je waarschijnlijk op je HBO-instelling of Universiteit wel een adviesloket waar je met kwesties als deze terecht kunt.

Probeer zaken altijd via de officiële weg te doen en bewijzen van correspondentie en betalingen te bewaren. Wanneer het conflict niet eenvoudig op te lossen is kan je in een juridische procedure terecht komen. Hierbij speelt het huurrecht een belangrijke rol. Je leest op deze pagina meer informatie over het huurrecht.

Hoe verzeker ik me tegen huurproblemen?

Wanneer je een juridische procedure tegen je huisbaas start of je huisbaas tegen jou, dan kan je met hoge kosten te maken krijgen. Je kunt je voor rechtsbijstand verzekeren via de rechtsbijstandverzekering.
Bekijk onze top 5 rechtsbijstandsverzekeringen voor studenten.
In Nederland Wanneer je in Nederland een rechtsbijstandsverzekering afsluit, dan biedt deze voor conflicten rondom het huren van een woning een dekking voor strafzaken, burenrecht en contractrecht. Je krijgt bij een conflict met je huisbaas van je verzekeraar hulp in de vorm van geld of een advocaat. Dit is afhankelijk van het soort rechtsbijstandsverzekering dat je hebt afgesloten. Nederlandse rechtsbijstandsverzekeringen hebben een wachttijd van ongeveer 2 maanden, om te voorkomen dat je pas bij de start van een groot conflict een verzekering afsluit.
In het buitenland In Nederland komen juridische conflicten nog relatief weinig voor wanneer je dit vergelijkt met landen zoals Amerika en landen waar nog veel corruptheid heerst. Wanneer je voor langere tijd naar het buitenland vertrekt en daar een kamer huurt, dan kan het gebeuren dat je in een conflict met je huisbaas komt. Bijvoorbeeld omdat hij de huurprijs verhoogd of jouw onterecht van schadegevallen beschuldigd. Het is verstandig om hier een speciale rechtsbijstandsverzekering met buitenlanddekking voor af te sluiten. Meestal is dit een aanvullende optie bij de normale rechtsbijstandverzekering. Doe dit voor vertrek, omdat er bijna altijd een wachttijd van enkele weken tot maanden geldt voor deze verzekering.

Wat is het huurrecht?

Als huurder van een studentenkamer heb je rechten en plichten. Ook de huisbaas heeft rechten en plichten. Deze zijn voor beide groepen wettelijk vastgesteld in het huurrecht. De regels in de wet zijn algemene regels waar elke partij zich aan moet houden, mits er geen afwijkende regels gelden. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen een beroep doen op het huurrecht dat voor hen geldt. Voor jou als student zijn er ook enkele andere regels dan voor niet-studenten. Wanneer je uitgeschreven bent als student kun je bijvoorbeeld geen kamer meer huren in een studentenhuis via een officiële studentenhuisvester. Je leest verderop in dit artikel meer over dit onderwerp.
Kosten rechtsbijstand huurrecht Wanneer je een conflict heb met de verhuurder, dan heb je recht op rechtsbijstand via het huurrecht. Hier zijn wel kosten aan verbonden en juridische hulp is ook zeker niet goedkoop. Een advocaat kost gemiddeld tussen de € 100,- en € 500,- per uur. Het kan daarom verstandig zijn om hier een verzekering voor af te sluiten. De rechtsbijstand voor huurrecht wordt vergoed door je rechtsbijstandsverzekering. Controleer altijd voor je als student een rechtsbijstandverzekering afsluit of huurrecht is opgenomen in de polis van de verzekeraar.

Wat is de huurcommissie?

Wil je hulp inschakelen, maar zie je een juridisch conflict niet zitten? Voordat je een juridische procedure start kan je ook eerst met vragen terecht bij de Huurcommissie. Dit is een onafhankelijke commissie die tijdens conflicten bemiddeld tussen de huurder en de verhuurder. Ook wanneer je op kamers woont in een studentenhuis kan je gewoon bij de Huurcommissie terecht.
Een procedure via de Huurcommissie kost 25 euro. Wanneer je tijdens het proces gelijk krijgt, dan krijg je dit bedrag echter weer terug. Je kunt bij de Huurcommissie terecht wanneer je een conflict hebt over:

  • De huurprijs;
  • De hoogte van servicekosten;
  • Achterstallig onderhoud aan de woning;
  • Het splitsen van de huurprijs in servicekosten en kale huurprijs;

Daarnaast is het mogelijk om te laten checken of je een redelijke huurprijs betaalt voor de kamer waarin je woont. Deze optie wordt steeds vaker gebruikt, omdat de kamerprijzen voor studenten de laatste jaren steeds verder stijgen. Voorwaarde hiervoor is dat je nog geen 6 maanden in de woning woont. Met vragen over bijvoorbeeld overlast of huurcontracten kan je niet bij de Huurcommissie terecht. Jouw huisbaas kan andersom ook een procedure bij de Huurcommissie starten wanneer jullie een conflict hebben.

Wat zijn mijn rechten tijdens een conflict?

Er zijn een aantal zaken waarover je als huurder met je huisbaas een conflict kan krijgen. In dit artikel worden de volgende onderwerpen van conflict behandeld:

  • De huurprijs
  • Huurverhoging
  • Overnamekosten
  • Sleutelgeld
  • Borg
  • Onderhoud
  • Servicekosten

Voor bijna alle zaken zijn regels vastgesteld in de Huurwet waar beide partijen zich aan moeten houden. Het is vaak dan ook goed mogelijk om er samen uit te komen voordat je een huurcommissie of rechter in moet schakelen.

1. Conflict over huurprijs

Vanwege het tekort aan studentenkamers in de grote studentensteden zijn er veel kamers met een te hoge huurprijs. Wanneer je op kamers gaat kan je controleren of je te veel betaalt. De Huurcommissie heeft een tool waar je kan controleren of de huur en de bijbehorende kosten die jou gerekend worden juist zijn.
Ben je net verhuisd? Controleer dan direct of jouw huurprijs correct is. Binnen zes maanden na de verhuizing kan je een huurverlaging eisen en geld terugkrijgen. Na zes maanden krijg je te veel betaalde huur niet meer terug. Wanneer je er niet uit komt met de huisbaas kan je de Huurcommissie inschakelen.

2. Conflict over huurverhoging

Verhoogt jouw huisbaas ineens de huur? Dan is er een kans dat dit niet via de regels gebeurt. Ook voor het verhogen van huur zijn namelijk regels vastgelegd.
De belangrijkste regels zijn:

  • Je moet minimaal twee maanden van te voren schriftelijk ingelicht worden over de huurverhoging.
  • Je moet de mogelijkheid krijgen om bezwaar te maken voor de datum van de nieuwe huurprijs.
  • Er is maximaal verhogingspercentage vastgesteld door de overheid. Deze mag de huurverhoging niet overschrijden. In 2014 is dit voor inkomens tot € 34.085 een maximum van 4 procent.
  • De huur mag slechts één keer per jaar verhoogd worden.

Er zijn een aantal uitzonderingen op de regel dat de huur maar één keer per 12 maanden verhoogd mag worden.
Deze uitzonderingen zijn:

  • De eerste 12 maanden na het afsluiten van het huurcontract mag de verhuurder een huurverhoging doorvoeren. Wanneer je dus een contract afsluit op 1 mei 2015, dan mag de verhuurder bijvoorbeeld op 1 september 2015 en het volgende jaar weer op 1 september 2016 een huurverhoging voorstellen.
  • Verhuurders mogen uitstel in huurverhogingen corrigeren. Wanneer de huur altijd op 1 juli verhoogd wordt maar er vanwege een bepaalde reden een huurverhoging een jaar op 1 september is, dan mag het daaropvolgende jaar gewoon weer 1 juli aangehouden worden.
  • Wanneer er zodanige aanpassingen aan de woning zijn gepleegd waardoor de waarde gestegen is, dan mag de verhuurder hier extra huur voor vragen.

Denk jij dat je huisbaas zich niet aan de regels houdt? Leg dit dan eerst voor bij je huisbaas. Wanneer deze niets doet met jouw bezwaren of het niet met je eens is, dan kan je ook in dit geval bezwaar indienen bij de Huurcommissie of gelijk afdwingen via de rechtbank.

3. Conflict over overnamekosten

Soms worden er woningen of kamers verhuurd inclusief de inboedel. Dit is inboedel die de verhuurder in de woning heeft geplaatst of die de vorige huurder heeft achtergelaten. De verhuurder kan voor deze spullen overnamekosten vragen. Je bent nooit verplicht om de inboedel van een vorige huurder over te nemen. Spullen en voorzieningen die vastzitten aan de woning en die de waarde van de woning verhogen, moeten opgenomen worden in de huurprijs. Er kan bijvoorbeeld een conflict ontstaan wanneer je het niet eens bent met de hoogte van de overnamekosten die een verhuurder vraagt. Over het algemeen wordt een jaarlijkse vergoeding van 20% van de verkoopwaarde van de meubels als acceptabel gezien.

4. Conflict over sleutelgeld

Sommige verhuurders vragen naast een eventuele borg en maandelijkse huur ook nog sleutelgeld. Dit staat voor een bedrag dat bij de huur gevraagd wordt, maar waar eigenlijk geen daad tegenover staat. Het wijkt dus af van de borg en overnamekosten bij een ingerichte woning. Het vragen van sleutelgeld is in Nederland nooit toegestaan, ook niet wanneer hierover een vermelding in het huurcontract staat. Je kunt deze kwestie altijd aankaarten bij de kantonrechter en een beroep doen op de rechtsbijstandverzekering.

5. Conflict over borg

Het is toegestaan voor verhuurders om borg te vragen wanneer je de kamer betrekt. Borg is een waarborgsom die je terugkrijgt aan het einde van de huurperiode. Het geeft de verhuurder extra zekerheid dat jij de woning in goede staat achterlaat.
Een aantal tips wat betreft borg:

  • Meestal wordt er een of twee maanden huur aan borg gevraagd. Meer dan drie keer de maandhuur vragen wordt niet als acceptabel gezien.
  • Laat in het huurcontract vastleggen dat je binnen een maand na verhuizen de borg terugkrijgt.
  • Betaal via een overschrijving of zorg ervoor dat je een bewijs van betaling van de borg hebt.
  • Wanneer je verhuist en de verhuurder wil jou de borg niet teruggeven omdat er schade zou zijn aan de kamer, dan moet de verhuurder deze schade kunnen aantonen.

6. Conflict over onderhoud aan het huis

Als huurder ben jij niet verantwoordelijk voor het grote onderhoud van het huis. Onder jouw huurrecht valt dat de verhuurder verantwoordelijk is voor het repareren van zaken aan de woning. Klein onderhoud en wanneer je zelf schade hebt veroorzaakt is echter wel jouw verantwoording. Onder klein onderhoud wordt bijvoorbeeld het repareren van een slot verstaan. Heb je een conflict met je huisbaas over het onderhouden van de kamer? Je kan dan terecht bij Bouw- en Woningtoezicht van je gemeente, bij de Huurcommissie of een procedure starten via de rechter.

7. Conflict over servicekosten

Meestal betaal je voor de woonruimte die je huurt een kale huurprijs (de waarde van de woning) en een bedrag aan servicekosten.

Onder servicekosten vallen de volgende zaken:

  • Kosten voor elektriciteit, water en gas.
  • Kosten voor een conciërge
  • Administratiekosten voor de verhuurder
  • Kosten van gezamenlijke ruimtes

Gemiddeld wordt er maximaal 5% van het totaalbedrag aan servicekosten gevraagd. Het kan bijvoorbeeld gebeuren dat jouw huisbaas een veel hoger bedrag aan servicekosten vraagt dat nergens op gebaseerd is. Je kunt je huisbaas hier dan op aanspreken en wanneer dit niets oplost bijvoorbeeld een procedure bij de huurcommissie starten. Je hebt als huurder ook altijd recht op het inzien van het jaarlijkse servicekostenoverzicht.

Wat zijn de regels voor het beëindigen huurcontract?

Ga je verhuizen of weer bij je ouders wonen? Dan kan je je huurovereenkomst opzeggen middels een brief. Je hebt dan een schriftelijk en ondertekend bewijs dat je de huur hebt opgezegd. Natuurlijk kan je de verhuurder ook persoonlijk op de hoogte stellen en soms wordt een e-mail geaccepteerd, bedenk wel dat dit niet altijd de officiële en rechtsgeldige manier is. Denk er ook om dat je te maken hebt met een opzegtermijn. Meestal is dit één maand. De opzegtermijn kan maximaal drie maanden zijn.
Wanneer je een huurcontract voor bepaalde tijd hebt, dan kan je deze niet vroegtijdig opzeggen. Wellicht kan je in dat geval wel met je huisbaas de afspraak maken dat jij voor een nieuwe huurder zorgt voor de overgebleven maanden van je huurcontract. Je huisbaas heeft echter het recht om dit te weigeren. Wanneer je deze mogelijkheid van een nieuwe huurder tijdens jouw contract in je huurcontract wilt toevoegen, dan heet dit het coöptatierecht.

Contract hospitakamer beëindigen

Wanneer je in een hospitakamer woont, dan gelden er iets andere regels dan bij een normale woning. Een hospitakamer is een kamer die je huurt van iemand die zelf ook in dat huis woont.

De belangrijkste regels rondom het beëindigen van een huurcontract bij een hospitaal zijn:

  • De verhuurder mag in de eerste 9 maanden van het contract de huur opzeggen zonder daarvoor een reden te hoeven geven.
  • Na 9 maanden huren geldt het normale huurrecht voor de huurder.
  • Bij het opzeggen van de huur geldt wel altijd de opzeggingstermijn van 3 maanden.

Wanneer je een woonboot of recreatiewoning huurt, dan heb je nooit wettelijke huurbescherming.
Verhuurder wil huurcontract beëindigen Niet alleen jij maar ook je huisbaas kan het huurcontract tussen jullie opzeggen. In de huurwet staat vastgelegd wanneer de huisbaas dit mag doen.
De belangrijkste redenen hiervoor zijn:

  • Als huurder heb jij je niet goed gedragen
  • Wanneer vanwege een officieel bestemmingsplan het huis leeg moet zijn
  • Je huurcontract was van tijdelijke aard
  • Je gaat niet akkoord met een nieuw huurcontract
  • Je hebt de huur niet (op tijd) betaald
  • De verhuurder heeft de ruimte zelf nodig vanwege een dringende oorzaak

De verhuurder moet zich hierbij altijd aan de volgende regels houden:

  • De opzeggingstermijn is minimaal 3 maanden
  • Voor ieder jaar dat je de woning huurt wordt de opzeggingstermijn met 1 maand verhoogd tot een maximale opzeggingstermijn van 6 maanden

Wanneer je het hiermee oneens bent, dan kan je dit aan de verhuurder laten weten. Wanneer je dit doet is de verhuurder verplicht om deze kwestie aan te kaarten bij een rechter en mag je contract niet eerder beëindigd worden. Het gaat dan namelijk om huurbescherming en dit is een belangrijk onderdeel van de huurwet. Het huurcontract mag dan pas worden opgezegd wanneer de rechter een uitspraak heeft gedaan. Ben je het niet eens met de uitspraak? Dan kan je in hoger beroep gaan.

Altijd de goedkoopste studentenverzekering?